不動産は株価から2年遅れて下落する…日本の土地がピークアウトするのは2022年頃＝吉田繁治

人口減少に起因して、日本の不動産価格は2022年以降明確に下落すると考えられます。その背景について、いくつかの法則など活用して詳しく解説していきます。（『ビジネス知識源プレミアム』吉田繁治）

※本記事は有料メルマガ『ビジネス知識源プレミアム』2019年12月11日号の一部抜粋です。興味を持たれた方は、ぜひこの機会にバックナンバー含め今月すべて無料のお試し購読をどうぞ。

2020年代以降、わが国の不動産価格はどのように変化するか

ランチェスターの法則を活用して、地価と都市力の関係を探る

【都市力と人口集積、および地価】

近代都市の都市力は、「人口集積によるライリーの法則」で計算されていました。「都市力（＝吸引力）は、近代化を表す人口数のおよそ2乗に比例する」というものです。

【ランチェスターの法則】

もともとは「戦力は、戦闘機の数の2乗に正比例する」というランチェスターの法則からきています。同じ性能の戦闘機がA軍20機、B軍15機で戦闘したとき、A軍の20機の比較戦力は400、B軍の15機の戦力は225になる。√（400-225）≒13である。20機側は13機（65％）が生き残って、15機側は全滅してきたという。

損害数はA軍7機：B軍15機です。戦国時代の武士の数でも、同じ法則が成り立っていました。武器の豊富な米国に、「精神力」で戦った日本軍が全滅した理由でした。

日本軍の幹部は、国民に「日本には不滅だった大和魂や神風がある」といい始めて、（戦争学では知っていたはずの）経験的・定量的なランチェスターの法則を無視したのです。最近の政府官僚の資料発掘では、天皇の言葉がなければ、政府は「戦闘力では全滅することが決まっている、本土決戦」の準備をしていたとするものが見つかっています。

1990年までの土地神話も、人口数と地価の定量的な関係は無視して「日本の土地は、どこまでも上がる」としていた点で、大和魂に似ている社会的な共同幻想でした。1990年代までは、土地を買わない経営者は馬鹿だと言われもいたのです。

金沢の地価の上昇を、都市力で計算

金沢には、46万人の人口に25万人/日の新幹線乗客が加わりました。往復の利用ですから、名寄せすれば1日に1/2の12.5万人です。従来の鉄道では、1/3の4.1万人でしたから、増加したのは8.4万人分です。平均1日滞在とすれば、国内インバウンドのように8.4万人の消費人口が加わっています。

以上は、居住者46万人の人口が54.4万人に増えたことと同じ、所得・消費効果です。「都市力のライリーの法則」では、（46万人の2乗＝2,166）：（54.4の2乗＝2,959）…2959÷2166＝都市力1.36倍

「ライリーの法則」からは、金沢市の地価は新幹線開通以前より36％以上上がることが、理論的な妥当値です。3年間、毎年10％以上は上がることが当然だったのです。

今後は、上がった価格に対する上昇なので、地価の上昇率は鈍っていくでしょう。新幹線の乗降客は、現在がピークと思われるからです。大きく増えること減ることもないという意味。

【不動産価格には粘着性がある】

地価と不動産は、統計の1年遅れと、「価格の粘着性（売買の変化が価格に反映するのに年数がかかる性格」と、超低金利があるので、ピークアウトは2022年頃からでしょう。

不動産価格に粘着性が高い理由は、売買取引が少なく、長期売買であることからです。株に比べた流通性（売買の回転率：上場株は1回転で260日）が低いからです。不動産の年間売買は14.3兆円あたりです（2016年：都市未来総合研究所）。回転率の高い地域でも、1年に1/50でしょう。もともと「不動」の資産です。

わが国の資産バブル崩壊のとき、全国の地価がピークアウトしたのは、株価が下がった1990年から2年遅れの1992年でした。1994年からは顕著に下がり、4年後の1998年が、多くの銀行が債務超過（時価資産＜負債…自己資本のマイナス）になった、日本の金融危機でした。日銀はこの時期から、ゼロ金利政策にはいっていったのです。

銀行の自己資本が、時価のB/Sでマイナスになると、国民の信用は保っていても、銀行間の信用はなくなって、お互いの貸し借りができなくなり破産します。金融危機は、預金の引き出しより、レポ金融の金利高騰と、貸し借りの不能から起こります。

（注）金沢地区のREIT（不動産投信）があれば、その価格グラフでは、株に少し遅れますが、ほぼ6か月ずらせば、リアルタイムです。

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