不動産は株価から2年遅れて下落する…日本の土地がピークアウトするのは2022年頃＝吉田繁治

生産年齢人口の減少と、都市力および地価

人口が減少するとき、ライリーの法則で示す都市力はどうなるか。減少率の2乗より、もっと大きく低下するでしょう。

既存の住宅が余って売り超になる環境では、住宅価格は大きく下がるからです。人口増で、建築供給力も増加して価格粘着性があると同時に、需要増以下に価格上昇は抑えられます。

生産年齢人口増のときは増加率の2乗に比例し、住宅以外の店舗も増え、オフィスも増えて、金沢のように不動産が上がります（ライリーの法則）。

生産年齢人口減のときは人口の減少率以上に、既存住宅の売り物件が増えて店舗、オフィス、公共投資も減って行き、既存住宅の価格下落は激しくなります。

数式で言えば、「（生産年齢人口の減少率の3倍）」くらいでしょうか。

日本全体の生産年齢人口は、2020年で7,341万人です。2060年は4,418万人です。国内消費は、生産年齢人口の総所得から、強制的に引かれる税と社会保険料（国民負担率42.8％：2019年）を引いた可処分所得から、お金を貯める貯蓄を引いたものに、移民とインバウンドの消費を加えたものです。消費税も当然、租税負担にはいります。
※参考：国民負担率(対国民所得比）の推移

つまり国内消費の未来は、移民またはインバウンド消費の急増がない限り、確定しています。消費税の増税の負の効果は、所得に対しては大きい。2014年に3％、2019年に2％上がりましたが、これで、実質所得は5％もマイナスしたのです（政府は、これを軽いものとして伝えています）。80％の世帯（4,000万世帯）の所得が減るなかで、5％のマイナスです。

ただし大きく言えば、生産年齢人口が4,418万に減った社会でも、広大な国カナダの生産年齢人口のまだ2倍です。日本が潰れると、案じる必要はない。人々の住宅が広くなります。レジャーを含み、生活は豊かになるでしょう。

もともと狭い国土の日本の人口は多すぎたので、狭い住居、狭い道路、混雑で、商店数と小さなオフィスも多く、「アジア的」でした。これが、シンガポール的ではなく、西欧的（特に、島国の英国的）になると考えておいて間違いはない。日本の40年後は、英国風でしょう。

人が減ると、人権への配慮が高まります。社会の集合的意識の変化が起こるからです。子供の虐待への激しい社会的憎悪、ブラック企業への非難は、子供が減ったことが根にあるものです。

1クラスに55人もいた時代は、いじめや教師の暴力があっても、本人の心理的な落ち込みは、今ほど深刻ではなかった。日本はお互いが1人1人を大切にする社会に向かっています。

Next: 日本の生産人口は、年間1.3％減少していく