不動産は株価から2年遅れて下落する…日本の土地がピークアウトするのは2022年頃＝吉田繁治

【わが国の生産年齢人口の減少は、1年平均で1.3％】

この条件の中でわが国では、年間平均で1年に1.3％、生産年齢人口が減少します（2020年～2060年）。

住宅の購入では、金利と所得という条件があまり変わらない中では、
・人口が増えると増えて価格が上がり、
・減ると価格は下がります。
人口の絶対数は、地価の水準を決めますが、その増減は、地価の上昇・下降を決めるものでしょう。

以上が、生産年齢人口の増加とともに価格が上がり（1992年まで）、1995年からの減少とともに下がった住宅価格の意味です。

【総人口と生産年齢人口】

全年齢の人口では、2020年が1億2,410万人、40年後の2060年には8,674万人です。年率平均0.9％の減少。65歳以上が3,464万人と構成比が40％に増えるので、生産年齢の人口（15歳から64歳）だけでは1.3％減/年です（全国平均）。総人口×0.6≒生産年齢人口、です。

2060年は、10人のうち4人が65歳以上、15歳未満は0.9人、15歳から64歳が5.1人という、世界で初めての社会です。現在の出生数90万人/年（1年に200万人の出生だった団塊ジュニア（40歳が中心）の子供）では、これが変わらない。

全都市平均での1.3％/年の減少は、各都市の生産年齢人口減では「0.7％～平均1.3％～1.9％/年」に分布します。平均以下が50％、平均以上が50％です。
※参考：人口減少社会の到来－総務省

これからの地価の3カテゴリー

【第一類型：大都市（都市人口は80万人以上）】

生産年齢人口が、年平均で0.7％減少する、主に大都市の不動産価格：地価下落基準2.1％/年

年率平均2.1％の、地価下落が平均（分布は-4％～0％）

【第二類型：中都市（都市人口は10万人以上～80万人】

生産年齢人口が、年平均で1.3％減少する、中都市の不動産価格：地価下落基準3.9％/年

年率平均3.9％の、地価下落が平均（分布は-5％～-3％）

【第三類型：小都市：都市人口10万人未満】

生産年齢人口が、年平均で1.9％減少する、小都市の不動産価格（中市部）：地価下落指基準5.7％/年

年率平均5.7％の、地価下落が平均（分布は-7％～-4％）

（注）郡部の郊外や田舎では、その地域にある、中核都市の地価下落の2倍くらいでしょう。

2019年時点の全国の地価は、「低金利＋インバウンド増加」によるミニバブルでしょう。これは2020年までは、大都市部で続きます。

21年から怪しくなり、22年からは、はっきりした下落（上記3類型）に入るでしょう。2020年を起点に、わが国の地価は地域の生産年齢人口の増減による都市力の影響を直接に受けるでしょう。

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