不動産は株価から2年遅れて下落する…日本の土地がピークアウトするのは2022年頃＝吉田繁治

東京圏の収益物件の価格は、約2倍に上がっている

以上のような税務的な事情から、今も金融収益が目的の「収益物件」の価格は、居住用住宅より上がり続けています。2019年も下落はしていません（統計データは約1年遅れです：データ：健美屋）。

地区　　12年の価格　　19年4－6月　　指数
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23区　　　　1200　　　　　2242　　　186
一都三県　　1000　　　　 1956　　　196
横浜市　　　 750　　　　　1204　　　160
埼玉　　　　 600　　　　　1140　　　190
千葉　　　　 600　　　　　1017　　　170
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※参考：「 収益物件 市場動向 年間レポート 2018 」＜ 2018年1月～12月期 ＞－健美家

東京圏（1都3県）では2012年に対し、19年の収益物件（賃貸用）は指数で196、約2倍に上がっています。最近の7年、毎年10％上がって、2019年には2倍です。東京圏だけが、高い上昇を続けています。

2013年4月からの異次元緩和とゼロ金利のインフレ効果は、東京圏の収益マンションに発現したのです。

3年で地価が30％以上上がった金沢も、あと4年続くと東京圏の収益マンションと同じ上昇率の2倍になりますが…どうでしょうか。北陸新幹線の大阪との開通（経済効果試算4.3兆円）は2030年がメドですが、公式には未定です。

大阪から金沢に、特急サンバーバードで行っても2.5時間で、東京に行く時間と同じです。それに、ローカル線のように揺れます。これが、1時間20分に短縮。名古屋より少し（20分）遠い感じです。

東京23区の居住用を含むマンションの1平米単価は、2007年が85.6万円（坪282万円）、2018年は113.8万円（375万円）が平均であり、32％のアップです。1年では3％上昇です。これは、住宅ローンの低金利効果だけと見ることができるでしょう。

建築単価アップの要因としては、2011年の東日本大震災後の建築特需から、工事単価が20万円/平米（2011年）から26万円/平米（2016年）と30％上がった要因が大きかった。

住宅需要の増加で上がったのではなく、作業員不足からの建築単価のアップで、販売価格が上がりました。一方では、住宅ローンの金利2.0％や1.5％から0.5％に下がったため、上がった30％部分の負担感の増加が少なく、住まい用物件も買われてきたのです。

東京の新築マンション（12.1万戸）の平均面積は、58.8平米と狭い。2LDKがやっとという広さです。ロンドンや香港のように、狭い。平均価格は6,068万円。世帯年収の7倍が、ローンを組んで生活ができる限度でしょうが、世帯年収で、6,068万円÷7＝867万円が下限になります。

概略では、30代の夫婦でほぼ1,000万円の年収がないと、2,000万円くらいの頭金を父母から貰わない限り、子供ができ、生活の余裕をもった6,068万円のマンションは購入できない。

平均は6,000万円でも、渋谷区では同じ60平米くらいで1億円を超えます。文京区、目黒区、世田谷区で6,500万円、墨田区、板橋区、足立区、大田区では4,000万円～5,000万円です。

東京都の世帯の所得分布は、700万円以下が76.6％、700万円から1,000万円未満が12.9％、1,000万円から1,500万円未満が7.1％、1,500万円以上が3.0％です。

住民のうち、世帯所得で上位10％の階層が買えるのが東京のマンション価格でしょう。
※参考：予測される東京の将来の姿（案）－東京都総務局

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