マレーシア第2の都市・ジョホールバルが「廃墟化」するこれだけの理由=午堂登紀雄

10月24日から一週間、マレーシア・コタキナバル、ジョホールバル、ブルネイに行ってきました。そこで今回は、現地で見たジョホールバル・イスカンダル計画の現状と未来予測を考えてみました。(『午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門』午堂登紀雄)

※本記事は有料メルマガ『午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門』2016年11月7号を一部抜粋したものです。興味を持たれた方は、ぜひこの機会に初月無料のお試し購読をどうぞ。

巨額投資「イスカンダル計画」の期待に反し荒廃の街に?現地レポ

2012年に現地不動産を購入、高まる疑念

私は2012年初頭にマレーシア・ジョホールバル(以下JB)にて不動産を購入しました。その理由は、現在進められているイスカンダル計画によって一大都市圏が開発され、人口が増加し、不動産価格が上昇してキャピタルゲインが得られる期待があったからです。

しかしあれから約5年、2016年も終わろうとしている現在、当時の判断は半分間違っていたのではないかという疑念を抱いています。それは、不動産価格が上昇するどころか、JBは廃墟の街になりそうな懸念があるからです。

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私が購入を決めた当時は、下記のような状況にありました。

沸騰するイスカンダルプロジェクト

イスカンダル計画は、シンガポールの中心街から車で30~40分にあるJBの大地を切り開き、2006年~2025年にかけてシンガポールと共同で複合経済都市を開発するというのものです。

そのメインとなるイスカンダル重点開発エリアには、コンドミニアムや戸建て村、オフィスビルはもちろん、大学やインターナショナルスクールなどの教育施設、ショッピングモール、娯楽施設や医療施設などが建設される予定です。

衣食住すべてにおいて満足できるインフラを整えることで、シンガポールからだけでなく、華僑やインド系、旧宗主国のイギリスや、イスラム国家としては最先進国としてイスラム圏からも人を呼び込み、香港-深センの関係のような、シンガポールと一体となる都市として発展させるビッグプロジェクトです。

当初はその壮大な計画に、現地の人(だけでなくシンガポール人も)は「どうせ頓挫するだろう」と思っていたそうです。これは投資家も同じで、日本人投資家の中にも、イスカンダルプロジェクトは日の目を見ないと主張する人は少なくありませんでした。

しかし走り出してみると、その予想に反して、世界各国からの投資資金も着実に流入し、予定されていた施設も次々に完成していきます。

ハリウッド映画を撮影する有名なパインウッドスタジオをはじめ、レゴランド、キティランド、といった施設はすでに完成・稼働していますし、トレーダーズホテル(現・ホテルジェン・プテリハーバー)も稼働中。教育特区としてのエデュシティ構想も進展しており、旧イギリス領だったこともあり、英系の大学・学部(マレーシア分校)も続々と誘致されています。英キャサリン妃の母校でもある英名門ボーディングスクールのマルボロカレッジはすでに開校。その正面にはラッフルズ・アメリカンインターナショナルスクールが建設中。来年にはパラゴン・インターナショナルスクール、クレッシェンド・ヘルプ・インターナショナルスクールが開校予定など、JBにはなんと13校を超えるインターがひしめき合うことになります。

そして2026年にはクアラルンプール(以下KL)とシンガポールを約90分で結ぶ高速鉄道(日本も官民あげて新幹線システムを売り込んでいます)が開通する予定で、もちろんJBにも駅ができることになっています。この鉄道は、将来はタイのバンコクとを結ぶ可能性も示唆されています。

という感じで、確かに「ハコもの」はできていて、人口も確実に増加しています。

2011年に訪問した時には閑散としていましたが、JBを訪問するたびに車の通行量も増えていて、渋滞もあちこちで起こっています(ちなみにシンガポールとJBとを結ぶコーズウェイでは、普通なら5分で渡れるはずが通勤時間帯には2時間超もかかるほど激しい渋滞に悩まされています)。

しかし、投資家目線でJBを考えたとき、かなり難しい市場になっていると感じています。

Next: 予想をさらに上回る供給過剰/居住エリアとして不便…

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