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日本財政破綻!その時あなたが返済中の「住宅ローン」はどうなる?=東条雅彦

「フラット35」と「銀行独自の固定金利住宅ローン」の違いとは?

今回、住宅ローンについて担当者に相談する中で、新たな発見がありました。こちらの会話を聞いてください。

東条:
そもそも、フラット35と御行の住宅ローンは別物なのでしょうか?

担当者:
はい、異なります。フラット35は住宅金融支援機構が行っている融資となります。私共はその取り次ぎをしている格好になっています。

東条:
先ほど、返済期間25年で2000万円の借り入れの場合、フラット35で金利1.10%と教えていただきましたが、もし銀行独自の住宅ローン(固定金利タイプ)を利用すると、金利はいくらになるのでしょうか?

担当者:
正直申し上げまして、私共の住宅ローン固定金利はフラット35の金利1.10%よりもかなり高くなってしまうので、積極的にはご案内していません。もしよろしければホームページに載せてあるので、確認してみてください。

東条:
はうあ!(by 漫☆画太郎)

自社独自の住宅ローン(固定金利タイプ)は売りたくありません!という空気がものすごく漂っていました。確かにフラット35の低金利に負けてしまうのだったら、積極的に販売する意味はないのかもしれません。

もちろん、すべての金融機関の住宅ローン(固定金利タイプ)が、フラット35に負けているわけではありません。ネット銀行を中心に、フラット35よりもさらに低い金利を提示しているところもあり、変動金利との差はほとんどなくなってしまっています。

ところで、本稿の冒頭から「フラット35」という用語がたびたび飛び出していますが、そもそもこれは銀行にとってどのようなものなのでしょうか?

窓口担当者の方は「取り次ぎ」だと表現していました。この表現からも、銀行が直接行っている融資とは異なるものです。

住宅金融支援機構のWebサイトで調べてみたところ、次の図を用いながら、フラット35の仕組みについて詳しく解説していました。

一言でいえば、「住宅ローンを証券にして複数の投資家に売っている」という図式です。

住宅金融支援機構は住宅ローンを資産担保証券(MBS)にして、投資家に売りさばき、その代金を金融機関に渡しています。住宅金融支援機構は、証券会社のような役割を果たしているのです。

民間の金融機関(銀行など)としては、住宅金融支援機構から代金を確実に受け取れるので、独自の住宅ローンよりもフラット35を販売する方が低リスクです。

ここでリスクを負っているのは、この図の一番右側の投資家です。また、金利上昇の局面で最も儲かるのは、この図の一番左側の顧客(債務者)となります。

そもそも金利の上昇局面では投資家が買いたがらずに、フラット35の仕組み自体が成立しなくなる可能性はあり得ます。しかし現在は、リスクプレミアムがほぼ0%に近い値になっているので、そのような心配はありません。

次回のメルマガでは、フラット35と銀行独自の固定金利住宅ローンを比較しながら、「日本財政の持続性に懸念が生じても、固定金利住宅ローンなら本当に大丈夫なのか?」について、もう少しだけ詳しくお話しさせていただきます。

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ウォーレン・バフェットに学ぶ!1分でわかる株式投資~雪ダルマ式に資産が増える52の教え~』(2016年12月18日号)より抜粋、再構成
※太字はMONEY VOICE編集部による

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