マイホーム購入とアパート投資、本当にハイリスクなのはどちらか？＝姫野秀喜

2017年2月16日不動産投資

3．自宅は賃貸需要を無視して買うが、アパートは賃貸需要を考慮して買う

当たり前ですが、自宅は住みたいところに買います。たとえ人口が少ないところでも、実家の近くだとか、良い学校の学区だとか、そういう理由で買います。

それに対しアパートは、賃貸需要のある場所に買います（業者の言いなりで畑のど真ん中にアパートを新築したりしなければです）。未来のことはわからないにしても、全く賃貸需要がないような場所には買いません（何度も言いますが、業者の言いなりで行ったこともない地方の物件を買わないという前提です）。

自宅を持っている人は、万一の時に自宅を賃貸してと簡単に考えていますが、賃貸需要を全く考慮せずに買った自宅が簡単に賃貸できるでしょうか？

答えはノーです。特にファミリー向けの住宅地に建てたファミリータイプの間取りの物件は危険です。毎月のローン返済が8万円だからといって、家賃で8万円もらえることはありません。

自分たちが自宅を買うときにどう思ったかを思い出してください。「家賃に毎月8万円も支払うくらいなら自宅を買おう」と思いましたよね。そして家賃8万円で住んでいた便利な都心のマンションから、ちょっと郊外の庭と車庫のついた一戸建てに引っ越しましたよね。

つまりそのエリアは賃貸需要のない、もしくはあっても家賃が8万円にはならないということです。月々8万円のローン支払いがあるのに家賃が5万円だったら大赤字、投資としては大失敗といえます。

「いや、自宅は投資じゃないし」という意見があります。その通りです。まさに自宅は投資ではないのです。だから、いざという時でもなんでも、貸し出すなんて投資的発想はそもそも当てはまらないのです。車を買うときに、いざという時レンタカーにしてローンを支払おうとは考えませんし、高額なパソコンを買うときに、いざという時にリースPCとしてローンを支払おうとは考えません。それと同様です。

一方、アパートは最初から相場家賃を勘案しニーズがある場所を買います。確実に貸し出せることが分かっています。主要都市までの沿線、駅からの距離、その地域に住む人のニーズを最優先に考えて買います。

そういう点で、賃貸需要があるかどうかのリスクは自宅の方が高く、アパートの方が低いということになります。

ということで、自宅とアパートでリスクが高いのはどちらかを考えてみました。もちろん自宅を買うときにリセールバリューをしっかりと考慮して購入されている方もいますので、今日の話はそういう方以外の場合にのみあてはまります。