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“高利回り”店舗物件への投資をローリスクにする、たった1つのポイント=姫野秀喜

“高利回り”を謳う店舗物件は初心者には向かないため、安易に手をだすのはオススメできないのですが、どうしても興味があるという方もいるでしょう。そこで今回は、店舗物件ならではのリスクをヘッジしつつ、高利回りを享受するための基本的な考え方をご紹介します。(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

高い空室リスクをヘッジして、高利回りを享受するための考え方

「1階は店舗で2階が住居」物件はなぜハイリスクか?

不動産投資の物件を眺めていると、住居のみならず店舗物件を見ることがあります。

よく見かけるのが区分の店舗。これはマンションの一区画の店舗物件です。あと一棟モノで見かけるのが、1階は店舗で2階が住居というタイプ。それから、1区画が店舗や事務所、それ以外が住居というタイプ。

で、この中で初心者でも手を出せるとしたら、一番最後の1区画だけ店舗でそれ以外が住居というタイプでしょう。

店舗物件の利回りを考える際のポイント

店舗物件の良い点は、なんといっても利回りです。

同じ立地で賃貸に出す場合、住居に比べて店舗は1.5~2倍も高い家賃設定をしていることもあります。そのため、見かけ上、利回りが高めに出ます。

例えば某都内好立地のマンション、住宅の場合は4%台の利回りですが、店舗の場合9%台の利回りで売りに出ていたりします。

一瞬見たとき利回り高くて良いなと思っちゃいました(笑)

でも、これ注意が必要です。店舗物件の問題点、それは空室の確率が高く、空室の期間も長めが多いということです。

店舗ならではのリスクに要注意

賃貸需要の多さで言えば住居と店舗では圧倒的に住居の方に軍配が上がります。

欲しがっている人が少ない店舗物件は駅前など、よほど立地が良くなければなかなか空室が埋まらないです。

私の知り合いでも購入後2年くらい店舗物件が埋まらないという人がいました。

また、せっかく店舗の借り手が出てきても、その借り手の商売がうまくいかなかったら、すぐにまた退去されるということになります。

店舗物件でずーっと20年も30年も続いているような店が入っている物件が売りに出ることは結構少ないです。

だって大家さんとしては高い金額で安定的に収入が得られる物件は手放さないですもんね。

だから、逆にそういう物件を見つけた場合、商売が今後も続けていけるのかちゃんと調査は必要ですが、結構良い出物かもしれません。

想定利回りは住居向け家賃をベースにせよ

さて、話を戻しますと、店舗物件は利回りが高いので一瞬魅力的に見えるのですが、やはり大きな空室リスクがあるということを覚悟しなければなりません。

ただ1棟モノのうち1区画だけ店舗で、それ以外は住居という場合はまだ救いようがあります。

というのも、どうしても店舗の借り手が見つからない場合、住居にリフォームすることも可能だからです。

ということは一区画が店舗になっている物件について購入を検討する際には、そこを住居として貸し出した場合の想定家賃をベースに利回りを把握しておく必要があります。

【店舗物件を判断するたった1つのポイント】

その店舗を住居として貸し出した場合の利回りでも経営できるか ←重要!

決して、店舗としての利回りをそのまま鵜呑みにするのではなく、基本的にはつぶしのきく住居としての利回りで判断しなくてはいけないです。

それこそが店舗物件への投資をローリスクにするたった1つのポイントです。

その際、参考にするのは当然、同じ物件の住居として賃貸する部屋の間取りと家賃です。

もし、これが完全に店舗だけの物件やマンションの区分所有店舗の場合、かなり利回りが下がることが想定されるので、それでもやっていけるかどうかを考えて検討しましょう。

と言われても、結局、何をどう考えたら良いかわかりにくいなと思った方、ご心配なく。

今日の結論をシンプルに言うと、店舗物件は初心者には向かないので、手をださない方がいいよってこと。そして、それでもどうしても手を出す場合は、住居としての利回りで判断しましょう、ということです。

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1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』(2016年1月25日号)より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による

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