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突撃取材「家主の私がレオパレスを訴えた理由」集団訴訟はなぜ起きたか?=姫野秀喜

サブリースの費用 vs 通常の管理費用

サブリースの内容によっても費用は異なるので、あくまで一例を見てみます。東京都内のある業者の場合、サブリースにかかる費用は以下の通りです。

  • 家賃保証料: 月額家賃の10~20%
  • 空室時の免責賃料:家賃2ヶ月分
  • リフォーム費用:家賃1ヶ月分/年間
  • 清掃・管理費用:月額2~3万円

空室時の免責賃料とは、空室になって最初の2ヶ月間は募集に時間がかかるから、その間の賃料は支払わないという内容です。つまり、空室が3ヶ月以上にならないと家賃がもらえないんですね。何のための家賃保証なのか、矛盾を感じます。

また、リフォームなどは指定業者のことが多く、自分で職人に発注してコストを抑えることはできません。指定業者の場合、割高になることも多いと聞きますので、相見積もりは必須でしょう。

リフォーム代は毎月引き落とされている場合と、リフォーム時に請求される場合とがあります。ただし、月々一定の金額をリフォーム用に引き落とされていても、修理代金が不足する場合は別途請求されることもあります。

清掃・管理費用とは、物件の清掃や電球の交換などを行うサービスです。これもサブリースの契約によりけりですが、契約必須の場合もあることが通常の管理と異なるところです。

次に、通常の賃貸経営(不動産屋に管理委託)の費用は以下の通りです。

  • 月々の管理委託料(月額賃料の5%程度:東京周辺の相場)

シンプルでわかりやすいですね。

もちろん、空室になればその期間の賃料は入らず、リフォーム代がかかるわけですが、少なくとも強制的にリフォーム業者を決められたりしないので、工夫次第でコストを抑えることができます

このように、費用については圧倒的に通常の賃貸経営(不動産屋に管理委託)に軍配が上がります。

それでも、サブリースが最高に役に立つ瞬間とは?

さて、こうして見ると良いところがなさそうなサブリースですが、実は最高に役に立つ瞬間があります。それは、同族会社サブリースによる「相続税対策」です。

ただし、間違えないでいただきたいのは、これは外部の業者が行うサブリースではありません。あくまで同族会社とのサブリース契約のことです。

詳しい内容は、以前の私の書評に載せていますが、簡単に説明すると、

  1. 父親が土地・建物を所有
  2. それを同族会社とサブリースを結ぶ
  3. 父親の建物を子供に贈与する
  4. 将来、父親の土地の相続を行う

上記の順に手続きをすることで、土地評価減を獲得するという方法です。このやり方は、現時点でのサブリースの最も有効な活用法だと思います。
【書評】金持ちファミリーの「相続税」対策、ここを見逃すな=姫野秀喜

こうして考えると、サブリースという仕組みは本当に奥が深いです。

サブリースを契約する人は一般の消費者と異なり、事業者であると世の中から認識されます。それは消費者庁の保護から外れ、自己責任を追及される立場になるということです。

つまり、自分自身で事業を行っているという自覚を持って経営しなくてはなりません。

どんなに魅力的に見える投資案件でも疑ってかかる、第三者の意見を聞くという自己防衛の姿勢が必要なのだと思います。

医療におけるセカンドオピニオンの重要性が認識されつつあるように、不動産投資でも別の不動産業者に確認するセカンドオピニオン、サードオピニオンが必要なのではないでしょうか。

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本記事は『マネーボイス』のための書き下ろしです(2016年11月27日)
※記事タイトル、本文見出し、太字はMONEY VOICE編集部による

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