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家賃保証の魔法がとけた「かぼちゃの馬車」、被害が拡大した4つの問題点=姫野秀喜

家賃保証のサブリース業者が破たんした「かぼちゃの馬車」問題。被害が出て拡大してしまった理由を1つずつ整理し、どこまで保証がされるのかを考えてみました。(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

自己責任で見捨てる世の中はおかしい。問題点4つを丁寧に考察

被害者の会「集団訴訟」を準備

先日の朝日新聞や、全国賃貸住宅新聞にすっぱ抜かれていましたが、投資用シェアハウス被害者の会が集団訴訟を起こす可能性があるとのことです。

会では、女性専用の新築シェアハウスをサブリースで売るという「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズという会社および、その融資を担当していたスルガ銀行を相手取り、被害を訴えていくということです。

心情的には全面的にオーナーを支持したい気持ちですが、なかなか現実問題としてどこまで保証してもらえるのかは難しいところです。

このサブリースの被害が出て、拡大してしまった理由を1つずつ整理し、どこまで保証がされるのかを考えてみました。

1. 新築シェアハウス業者の売り方・サブリースの問題

まず、最初に問題なのは、新築シェアハウスを販売していた業者とサブリース業者です。

私がずっと言い続けているように、23区内のちゃんとした場所に、普通の賃貸物件で8%以上の利回りがないと、そもそもフルローンではキャッシュフロー的に厳しいです。業者はそれをわかっていながら、シェアハウスで見かけ上の利回りを8%以上にして売っていた点です。

シェアハウスは何かあったときに通常の賃貸物件に変更すると利回りが減るので、シェアハウスの状態で「8%」では、とてもではないけど採算が合いません。

この数字の意味は、不動産業者として投資物件を取り扱っていれば、当然、理解しているはずです。また、この程度の数字がわからない人は、不動産業をやってはいけないと思います。

ですので、そもそもシェアハウスをやめたら利回りが8%未満になってしまうようなものを売っている時点で、倫理的にどうなん?と思うわけです。

それに加えて、サブリースについても約束した内容を反故にするわけですが、それが可能な契約状況になっている可能性があります。

Next: 過剰融資をした銀行の罪/私文書偽造などの不正もあった?

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