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ホテル業界「完全終了」へのカウントダウン。稼働30%割れ 買い手消滅で窮地=澤田聖陽

7月の国内ホテル稼働率は28.9%との調査結果が出ました。これでも6月からは4.9ポイント改善しましたが、3割弱の稼働率では採算が合うはずがありません。今後の不動産業界全体の展望とともに、苦境に立つホテル・宿泊施設の現状をお伝えします。(『元証券会社社長・澤田聖陽が教える「投資に勝つニュースの読み方」』澤田聖陽)

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投資に勝つにはまず第一に情報分析。「投資に勝つ」という視点から日常のニュースをどのように読むべきかを、この記事の著者で、元証券会社社長で現在も投資の現場の最前線にいる澤田聖陽氏が解説します。視聴方法はこちらから。

※本記事は有料メルマガ『元証券会社社長・澤田聖陽が教える「投資に勝つニュースの読み方」』2020年8月25日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会にバックナンバー含め今月分すべて無料のお試し購読をどうぞ。

ホテル・宿泊施設は壊滅的

株価と地価(不動産価格)はマクロ経済の体温だと思います。株価は経済の先行指標、地価は遅行指標だと言われています。

私は仕事でファンドの組成や、ファンド関連のコンサルティングを行っており、不動産に関わる仕事が比較的多い状況です。

今回は、私が現場で見聞きしている情報をもとに、不動産市場が今どうなっているのか、これから不動産がどう動いていくかについて、私の考えをお伝えしたいと思います。

コロナの影響は不動産市場にも大きく影響しています。

例外的なアセットもありますが、不動産を用途別に大きく分けると、以下のとおりに分けられると思います。

1. レジデンス(住居)※さらにマンション、アパート、戸建てに分けられる
2. オフィス
3. ホテル、宿泊施設
4. 商業施設
5. 物流施設

ご存じのとおり、この中で一番コロナの影響を受けているのは、ホテル、宿泊施設です。

ここ5年はインバウンドの需要が急増しており、ホテルの建設ラッシュでした。それが今はコロナでインバウンド需要は瞬間蒸発し、ほぼゼロに近い状態になっています。

稼働率は3割以下に

ホテル専門の英調査会社STRが発表した7月の国内ホテル稼働率は「28.9%」という数字が出ています。これでも6月からは4.9ポイント上昇しているのですが、3割弱の稼働率では、当然、採算が合うはずがありません。

ホテル運営の稼働率を表す経営指標で、ADR(客室平均単価)とRevPAR(販売可能客室1日1室当たりの売上高)という指数があります。

ADRは、単純に販売した客室の売上合計を販売した客室数で割ったもの。
RevPARは、販売できた客室の売上合計を販売可能であった客室数で割ったものです。

ホテルについては、所有者兼オペレーターというケースもありますが、一般的には所有者とホテルオペレーターとが分かれる形が多いと思います。

投資家である不動産所有者は、ホテルオペレーターから毎月決められた賃料を受け取ります。

この賃料が、大阪や京都の新築ホテルでは、コロナ前の最盛期で、利回りベースでグロス3~4%台の水準になっていました。

それでもREITや私募ファンド、事業会社等が購入していました。

オペレーター側は、運営開始後の稼働率を考えて不動産所有者に借り上げ賃料を提案します。おそらく稼働率については場所や内容にもよりますが、60~75%の稼働率で採算が合うような賃料を提示していると思います。

今の稼働率がおそらく20~30%程度になってしまっているので、オペレーターとしてはまったく採算が合わない状況なわけです(採算が合わないから休業しているところもあります)。

Next: オーナーもホテル運用者も同時に疲弊。まもなく耐えられなくなる?

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