東京の不動産価格はこの14年で大幅上昇。それでもバブルと言えない、その理由とは＝田中徹郎

14年前に比べて割安感は減っているが…

では現在の両者の収益率はどうなっているのでしょうか。現在の30年国債の利率は0.8％程度、これに対して都心にある中古マンションの手取り収益率は3.6％程度です。

以上を整理しますと

＜14年前＞

・30年債金利（1）：2.7％程度
・ワンルームの手取り収益率（2）：6％程度
・(2)-(1)＝3.3％

＜現在＞

・30年債金利（1）：0.8％程度
・ワンルームの手取り収益率（2）：3.6％程度
・(2)-(1)＝2.8％

注）(2)-(1)は「リスクプレミアム」といって、私たちがリスクを取ることによって得られる収益の上乗せ部分です、これが大きければ大きいほど不動産は割安と考えられます。

たしかに上記のように「リスクプレミアム」は縮小しており、不動産の割安感は小さくはなっていますが、収益率の低下（6％→3.6％）ほどには「リスクプレミアム」は縮小していないことがわかります。

このようなことから現在の不動産相場は決してバブルではなく、金利との見合いの中で考えるなら正常な範囲だといえるでしょう。

東京の将来は明るい

以上は不動産を金融商品としてみた場合の検証ですが、東京という都市の将来から考えた場合はどうなのでしょう。

例えば東京オリンピックが終われば都内不動産相場は下がるとお考えの方も多いようですが、私は違う考えを持っています。確かに全く影響がないとは言えないでしょうが、東京という都市は常に進化し続けています。

いよいよ新橋駅前の名物ビルは建て替えられるようですし、JR新橋駅も現在改修中です、日本橋やJR東京駅周辺は再開発が進んでいますし、日本橋上空の悪名高い首都高も、いよいよ地中化されるようです。

この近所の話をすれば、築地市場の跡地は広大で、どのように開発されるか楽しみですし、田町と品川の間にできる新駅も少しずつ形が見えてきました。

リニアモーターカーはだいぶ先ですが、その頃の品川駅はどのように姿を変えているのでしょうか。

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