東京の不動産価格はこの14年で大幅上昇。それでもバブルと言えない、その理由とは＝田中徹郎

収益率6％という物件がごろごろとあった14年前と比較して、東京の不動産価格はかなり高くなっています。これは果たして、バブル化しているからなのでしょうか？（『一緒に歩もう！小富豪への道』田中徹郎）

まだ割安？ 東京はアジア主要都市と比べてもまだまだ伸びるワケ

不動産と日本国債を比較すると見えてくる

「東京のワンルームマンションはバブル化しているんじゃないでしょうか？」

お客さんから時々このような質問を頂きます。確かに東京のワンルームマンションの相場は随分上がってきました、そういえば僕がこの事務所を開業したころ（今から14年以上前です）は、手取りベースの収益率が6％を超える物件がゴロゴロしていたものです。

今にして思えば当時の不動産は安すぎました。金融の世界で日本国債は、信用リスクがゼロの資産、つまり「無リスク資産」と位置づけられます。株や社債など他のあらゆる金融商品は、この日本国債と比較して評価されることになります。そのような観点で当時の不動産を見ればどうだったでしょう。

例えば14年前の2004年時点で、日本の超長期金利（すなわち日本の30年国債の利率）は2.7％ほどでした。一方で上記のように、当時の不動産の収益率が6％ほどでした。これは何を意味しているのでしょうか。

仮に私たちが1,000万円で日本政府が発行する満期30年の国債を買えば、むこう30年にわたって毎年27万円の利息を得ることができます。

1,000万円×2.7％＝27万円

一方で私たちが同じ1,000万円で、中古のワンルームマンションを買っていたならどうでしょう、その場合の私たちが得る家賃は毎年60万円です。

1,000万円×6％＝60万円

27万円と60万円を比べると、圧倒的に後者方が利益が多いにもかかわらず、すべての人が不動産を買うわけではありません。なぜなのでしょう。

それは上記のように国債にはリスクがない（注）と考える一方で、不動産にはさまざまなリスクがあるからです。

注）実際には日本国債も破綻するリスクがあるのですが、金融の世界ではリスクゼロとみなします。

例えば、万が一地震や火災が起きた場合の価値の減少、お金が急に必要になった場合、換金にかかる時間の問題、建物部分が年の経過とともに価値が減少する点、空室が生じた場合、家賃がもらえない可能性など不動産が持つリスクと収益率を天秤にかけたうえで、私たちは不動産を買うべきか、それとも日本国債を買うべきか、という選択をしているといえるでしょう。

Next: まだ東京はバブルじゃない？ 14年前に比べて割安感は減っているが…