WeWorkは今後利益を伸ばしていくことができるのか？有名シェアオフィスRegusと比較した結果＝シバタナオキ

WeWorkの投資・回収モデル

WeWorkの投資回収モデルを見ていきましょう。

出典：同前

WeWorkの不動産開拓はこの図にあるように、FIND(物件探し）、SIGN（契約）、BUILD（内装構築）、FILL（入居者集め）、RUN（運営）という5つのフェーズに分かれています。

出典：同前

不動産を契約してから実際にオフィスをオープンするまでの間は、売上が立たず、家賃や工事費用がかかるので赤字がかさみます。オフィスをオープンしてから6ヶ月後を目処に単月黒字になり始め、24ヶ月ぐらいで長期の投資コストを回収できるというモデルになっています。

シェアオフィスビジネスは利益が出るビジネスなのか？

シェアオフィスビジネスは利益が出るビジネスなのか？ということを、類似会社との比較を通じて、もう少し詳しく見ていきたいと思います。

初めにここでベンチマークする会社を紹介しておきましょう。アメリカで最も有名なシェアオフィスの一つの「IWG」（グループ本社はスイス）という会社が提供する「Regus」（リージャス）と呼ばれるサービスです。

簡単にWeWorkとRegusの比較を行なっておきます。

出典：How WeWork is trying to justify its tech company valuationAug‐Vox（2019年8月14日公開）

オフィスの専有面積（Global square footage）とワークステーションの数はほぼ同規模になっていますが、売上規模はRegusが$3.4B（約3,400億円）、WeWorkが$1.8B（約1,800億円)とRegusが約2倍の規模になっています。

Regusを運営するIWGという会社は、2018年の売上が$3.4B（約3,400億円）、営業利益が$0.5B（約500億円）で、約15%の利益が出ています。

一方で、IWGのバリエーション（時価総額）は$3.7B（約3,700億円）しかないのに対して、売上が約半分で大赤字のWeWorkは今回$47B（約4,700億円）のバリエーションでIPOをしようとしています。

出典：同上

こちらのグラフで見ると、いかにWeWorkのバリエーションマルチプル（時価総額の売上や利益に対する倍率）がIWPに対して大きいかということがご理解いただけるかと思います。

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