海外不動産投資で年利10％を狙える…日本の常識では考えられない、その手法とは？＝花輪陽子

海外不動産投資に負けない方法

さて、そもそも現物の海外不動産投資はどうなのでしょうか。与沢翼さんをはじめとした著名人がマレーシアの不動産などを紹介しましたが、その結果は散々なものでした。

マレーシアなど東南アジアで現物不動産で利益を出すのは非常に難しいのです。なぜなら、供給過剰のうえに広告費や仲介手数料などで10％程度はリターンが削られるからです。

ただ、国や地域によってかなり低い投資金額で不動産投資や預金などをすることによって居住権や永住権などを支給してくれるところもあります。

そうした場合や自分が住む予定がある場合は購入してもよいと思います。私の知人もリタイアメントビザを持っている関係で不動産も買っている人もいます。

しかし、純粋にキャピタルゲイン、インカムゲイン狙いの投資だと厳しいものがあります。

不動産投資で勝つたった一つの法則

不動産投資で負けないたった一つの法則としては需給をしっかりと見極めるということにつきるということです。一部例外を除いて需要と供給のバランスで不動産価格は決定されます。

つまり、不動産投資（特に現物保有）の場合、需給が安定している場所を探せば基本的に失敗する可能性は低くなります。需給の安定＝人気ではないのが注意点です。

例えば、人気の東南アジアやアメリカの地方都市などは供給過剰で、その一方で東京の一等地やロンドンなど供給数が限られるエリアでは供給不足が発生しているということです。

不動産投資をする際に新築に価値があるアジアの市場と、中古物件に価値のある欧米の市場との違いを意識して投資をすることが大切です。

海外不動産投資をする際にまず着目しなければならないことに、外国人規制があります。シンガポールやインドネシアでは外国人は一部の地域を除いては土地を買えない、マレーシアでは一定金額以上の不動産でないと購入ができないなどです。

インドネシアではレンタルイールドは高いものの、ルピアが対円など主要通貨に対して下がり続けているために、儲けが為替で相殺されると聞きます。

また、ローカルの人の給与や家賃相場を把握することが大切です。ローカルの人も借りられる物件なのか、外国人向けの高級物件なのか、借り手を明確に想定しておかないと、借り手の全くいない不動産を買ってしまうことにもなりかねません。

もちろん自分で住むという理由であれば出口を気にせずに好きな不動産を購入することもできます。

投資目的の場合は出口を意識して、必ずしも現物投資にこだわらないというのも一つでしょう。

フリップという手法では、最初から出口を作ってあげて数年間で儲けを回収するという手法になります。

つまり、最初からインカムゲインもしくはキャピタルゲイン目当ての人には効率のよい投資方法と言えるのです。

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