家賃収入10億のハズが破産へ。会社員を狙うシェアハウス投資の手口

「サラリーマンをしながら不労所得」という謳い文句はよくネットなどで見かけますが、「資産10億が手に入る！」とまで言われると疑いの目を向けつつもダマされてしまう人も多いのかもしれません。人気メルマガ『伝説の探偵』の著者で現役の探偵・阿部泰尚（あべ・ひろたか）さんが今回依頼を受けたのは、高い家賃収入が見込めるシェアハウスのオーナーを募集する投資の被害者。その仕組みと裏の実態は驚くべきものでした。

サラリーマンでも億万長者になれるという投資についての問題

先日のこと。交差点で、気になる看板が目に止まった。

「サラリーマンでも資産10億円！」

なんだこれ？と思いつつ、相談者と会って話を聞くと、「なるほど」と納得してしまった。

「30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに」

この謳い文句で営業を続けていた不動産会社、株式会社スマートデイズ（以下、S社）は、ある程度の収入以上のサラリーマンを中心にシェアハウスのオーナーにならないかという営業をかけていた。

仕組みからいうと、敷金礼金など初期費用が高くなりやすい都内の通勤圏内に、おしゃれな女性専用のシェアハウスを建てて入居者を募集する。そして、このS社が一括して借り上げて、シェアハウスを建てるための建設費用は全て住宅ローンで行い、それより多い家賃保証をオーナーが受け取ることで、オーナーは、少なくとも30年間はその差額が副収入になるというもの。

私が相談を受けたAさんの場合

借入額は、1億円。返済は、およそ月額100万円であった。

契約書にある家賃保証は125万円で、これを30年間、S社が支払うとある。

つまり、Aさんは住宅ローンを組めば、黙っていても25万円の副収入を手に入れることができるのだ。

ところが、2017年11月には、一方的に家賃保証の減額をされてしまい、2018年1月からは、一切の家賃が入ってこなくなってしまった。

このままでは数ヶ月で資金がショートし、Aさんは自己破産する以外、道は無くなるだろう。

調査にお金を使って何かの情報を得たところで、直ちに状況が回復するわけでもない状況から、私はAさんには弁護士のところに行くなり、被害者の会に入るなりして、被害回復を図ったり、銀行の支払いをリスケ（※1）して一時的に支払いの猶予を受けるなどするようにアドバイスした。

だが、不可思議な点が多い。

なぜサラリーマンのAさんが収入に見合わない1億円ものローンを組めたのか？

そもそも土地建物の購入についての銀行融資は、銀行にとって比較的安全なものだと理解されている。というのも、銀行は土地建物に必ず、「抵当権」を設定するからだ。ローンが返せなくなれば、銀行は容赦無く土地建物を取り上げることができるわけだ。

また、個人が住宅用にローンを組む場合においては、生命保険特約がつくことが多い。つまり、ローンを支払う世帯主が不慮の事故などで死んでしまい、ローンが支払えなくなっても、残りの残額は生命保険金で完済すると。この場合、残された家族には土地家屋が残り、お金を貸した銀行も生命保険金で取りっぱぐれはない。

この場合は、個人の住宅用ではないが、少なからず、共同住宅に耐えうる大きさの土地と建物が残るのだ。また、一方で、家賃についてもその時の所有者がもらうわけだから、借り手がいる限り、長い目で見れば収益性を確保できる。

だが、こと銀行の融資については、融資を受ける側の収入、勤務先の安定性、その他資産などを勘案して融資を実行することになるのが通例だ。

これは、居住用として土地家屋あるいはマンションなどを買う場合の目安だが、だいたい年収の30〜35％程度の返済となる額が目一杯の融資額なはずだ。

ざっくりと、年収が1000万円の人がいるとしたら、30年ほどのローンを組んで、一般的な金利だとしたら、およそ6000万円台後半から7000万円程度の借り入れが起こせるが、1億円の融資は、ほぼ確実に審査落ちする。

ところが、Aさんの場合は年収1000万円には全く届いていないのに、30年間1億円の融資が簡単に通っているのだ。

そして、通例、不動産会社が住宅ローンなどで金融機関を紹介する場合、いくつかの銀行を紹介するものだが、S社については、ある地方銀行がほぼ独占で、この融資を実行しているのだ。

この金融機関については便宜上、S銀行とするが、S銀行は、どの様な審査をしたのであろうか？

もちろん、企業秘密であるため話を聞くことはできなかったが、一般的にはということで、いくつか話ができた。

その窓口担当のいう、一般的にはという話では、「サブリース（一括借上、家賃保証）のスキームができていれば、返済額についての返済は滞りがないと思われるので、貸付をしても銀行として損失を被ることはない」「もちろん、金利もあり、抵当権も設定するので、全て損失になるということもない」ということであった。

つまりは、S社のスキームがしっかりしていたということなのだろうが、結果からすれば、スキームどころではなかったはずだ。

一方、S銀行の関係者は、私にS銀行では率先して貸し付ける体質があるという話が聞けた。銀行はお金を預かるのが主体とした業務ではなく、いかに安全な先に金を貸すかがその売り上げにつながるわけだから、率先して貸し付けるのは、営業方針なのだろう。

そして、もう1つ。

「もしも、年収をごまかされたり、融資の申込書が貸しやすいように作られて提出されたら、見抜くのは難しいかもしれないですね」

被害者Aさんの話を思い出せば、Aさんは必要書類のチェックをしている間、S社の営業担当が、申込書などをサインをしてハンコを押すだけの状態であったそうだ。

つまり、貸付に詳しい担当がこの数値をいじった可能性は十分あるのだ。

ただ必要書類におよそ源泉所得など年収を想定できる書類はあったはずだから、審査が甘いというより、利用者の安全よりも営業成績を上げる方が優先されたとも考えられ、銀行の落ち度は大きいと言える。