韓国・江南マンション1万件に「買い手ゼロ」の衝撃。取引わずか3件の異常事態、韓国不動産は氷河期へ

ソウルの高級住宅地・江南区で、不動産市場の異常事態が起きています。売り物件数が1万件を突破し3年ぶりの最多を記録した一方、今月の取引はわずか3件。売り手と買い手の間に深刻な心理的断絶が生じ、市場は完全に凍りついた状態です。政府による保有税強化の動きも浮上し、先行きは一段と不透明です。今回のメルマガ『キムチパワー』では、現地で教育関係の仕事に従事する日本人著者が、激変する韓国不動産市場の実態と背景を詳しくレポートします。

江南の物件1万件中3件だけ売れる

今月に入りソウル江南区のマンション物件数が3年ぶりに初めて1万件を超えたが取引量はわずか3件にとどまり、ノウォン区の10分の1にも満たないことがわかった。5月9日の複数住宅所有者の譲渡所得税重課の猶予終了を前に物件は急増しているが、取引量は急落しており江南マンションの取引回転率は最低水準に落ち込んでいる。

12日、不動産プラットフォームのアシルによると、同日時点で江南区のマンション物件は1万44件と3年で最多を記録した。1か月前（2月12日・8584件）と比べ約17%増、2か月前（1月12日・7213件）と比べると約40%増となった。

物件は急速に増えているが取引は減っており滞留現象が深刻化している。ソウル不動産情報広場によると、今月の江南区マンション取引量は同日時点で3件にとどまった。

買い手と売り手の深い溝

取引量が物件増加に追いつかない理由として、売り手と買い手の間の心理的なギャップが挙げられる。買い手はさらに低い価格の急ぎ売り物件が出るのを待って様子見する傾向にある。KB不動産によると、2日時点でソウル江南11区のマンション買い優位指数は64.72と、ソウル全体（67.93）より低かった。この指数が100を下回ると買い手より売り手が多いことを意味する。

高額マンション中心のローン規制と実居住義務による資金負担が大きいことも悪影響を与えているとの分析だ。江南区の大半のマンション価格は25億ウォンを超えるが、購入時に借りられるのは最大2億ウォンだ。

郊外と江南、二極化する市場

ソウルの不動産市場は郊外を中心に住宅を持たない実需要者の取引だけが活発な状況だ。取引件数も自治区によって極端に差がある。江南・瑞草・龍山区の取引量がそれぞれ3・4・1件にとどまった一方、ノウォン・城北区ではそれぞれ38件、30件が売れた。

取引量上位地域では、伝貰価格が売買価格を押し上げる兆しも鮮明だ。伝貰・月貰物件の減少で賃貸価格が高騰しているためだ。ノウォン区の伝貰物件は同日時点で295件と、年初（1月1日）の686件から約57%減少した。同期間のソウル全体の伝貰物件減少率（23.3%）の2倍を超える数字だ。

先月、ソウル江南3区（瑞草・江南・松坡区）の国民平型（専用面積84平方メートル）マンションの1坪（3.3平方メートル）あたりの平均価格は前年同月比2桁の割合で下落した。不動産情報プラットフォームのタバンが国土交通部の実取引価格公開システムのデータをもとに分析した結果、今年2月の江南3区マンションの国民平型平均坪単価は8432万ウォンで、前年同月比12.5%下落した。

政府が保有税強化に乗り出す

政府は超高額・非居住の1住宅所有者を含めた保有税の改編を計画している。金潤徳国土交通部長官はこの日、CBSラジオ「パク・ソンテのニュースショー」で、超高額・非居住の1住宅所有者も保有税の税制改編対策に含まれるかとの質問に「当然含まれる」と答えた。金長官は「いわゆる『一点豪華主義』の問題もあり、非居住1住宅を含めた強力な政府対策が必要だと考えている」とし「現在（対策を）準備中だ」と明らかにした。

金長官は「家を持つことが経済的に利益にならないという言葉に、政府政策のすべての指向と方向が凝縮されている」として、保有税負担が上昇することを示唆した。また「住宅価格より伝貰価格がさらに上がることはあり得ない」とし「不動産市場で不動産価格を下方安定化傾向に抑えることが、根本的に伝貰・月貰に住む無住宅者の利益になる」との見解を示した。【文化日報 イ・ソヒョン記者コラムベース】

要約すると、ソウル江南区のマンション物件数が3年ぶりに1万件を超えた一方、今月の取引はわずか3件。5月の譲渡所得税優遇終了を前に売り物件は急増しているが、買い手は急落価格を待って様子見しており取引が凍りついた状態だ。

25億ウォン超の物件にローンが2億しか出ない規制も重くのしかかっている。郊外の取引とは対照的。政府は非居住1住宅所有者への保有税強化も準備中でさらなる市場冷却が予想される。持てる者が売らないでじっと我慢の子を決めると、価格下落はなかなか望めない。

image by: trabantos / Shutterstock.com