マンション大規模修繕に「リベート横行」報道は本当なのか？

5月11日に国交省が発表した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」。一戸あたりの具体的な費用負担額等が記載されているとあって、早くも各方面からさまざまな声が上がっています。今回の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』では著者でマンション管理士の廣田信子さんが、「あまりこの数字に拘り過ぎるのも好ましくない」とした上で、大規模修繕の「基本」について記してくださっています。

大規模修繕工事「戸当たり75万円～100万円」？

こんにちは！ 廣田信子です。

5月12日の朝日新聞朝刊に 、「マンション修繕、割高に注意」「75万円～100万円最多31％」という記事が掲載されました。前日の国交省発表を受けての記事です。

● マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～（国交省発表）

その内容は下記のようになっています。

国土交通省は、管理組合等によるマンション大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、大規模修繕工事の金額、工事内訳及びその設計コンサルタント業務の実施内容に関する実態調査を初めて実施し、その内容を公表しました。

 

1．経緯・目的

 

マンション大規模修繕工事の発注等において、施工会社の選定に際して、発注者たる管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されています。

 

国土交通省においては、平成29年1月に通知を発出し、注意喚起を図るとともに相談窓口を周知していますが、それに引き続き、管理組合等の大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、本調査を実施し、提供するものです。

 

　※ 利益相反の事例

 

設計コンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、割安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態

2．調査のポイント

 

本調査は、直近3年間に行われた大規模修繕工事944事例について、初めて調査を行い、大規模修繕工事の「工事内訳」「工事金額」、設計コンサルタント業務の「業務内訳」「業務量」の分布を統計的に整理したものです。

 

大規模修繕工事を実施しようとする管理組合等が、設計コンサルタントや施工会社から提出される見積り内容と本調査結果とを比較して事前に検討することにより、適正な工事発注等に活用されることが期待されます。

 

　（事前に検討した方がよい主なポイント）

 

• 工事内訳に過剰な工事項目・仕様の設定等がないか。
• 戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高となっていないか。
• 設計コンサルタントの業務量（人・時間）が著しく低く抑えられていないか。特に業務量のウェートの多くを占める工事監理の業務量が低すぎないか。

 

本調査では、マンションの戸数規模別のデータも整理していますので、管理組合等は、自らと同規模のマンション群のデータに基づき、これらのポイントを比較することが有効です。

 

3．相談窓口の活用等

 

管理組合等において適正な工事発注のために本調査の結果を有効活用していただくとともに、必要に応じて大規模修繕工事に関する公的な相談窓口を活用していただくことが可能です。

で、詳細な調査結果も発表しています。朝日新聞の記事は、それまでの取材と、この国交省発表、調査結果によるものでした。

記事の中では、コンサルタントが、安い料金を示して管理組合と契約。コンサルは工事受注者を事前に決め、管理組合から聞き出した積立金の額に近い額で高い見積もりを提出させる。数社で見積りをとっても本命以外はすべてダミーの協力会社。そして、コンサルは受注業者からリベートを受け取る…という悪質コンサルの手口が紹介され、これが、特別な事例でない裏付けとして、工事業者の声を掲載しています。

20数年で100件近い修繕工事のほぼすべてでリベートを払った。払わないと、そのコンサルから仕事をもらえなくなるから。

また、問題は設計コンサルだけでなく、管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがあるという専門家の指摘もあります。