平凡なサラリーマンほど不労所得の夢を見るーー。
サラリーマンをやっていると一度は思う「このままでいいのだろうか？」と。
将来、年金はもらえるのか？ 国は助けてくれるのか？ 失業したらどうなるのか？日々過ごしていてもそんな不安が頭の隅から離れない。一寸先は闇。そんな言葉がぴったりな現代社会だからこそ、将来に向けて何かしないと。でも、サラリーマンに何ができるのか。
やっぱり憧れるのは不労所得。月々の給与とは別で入ってくる収入というやつ。でも、印税のもらえる漫画家やアーティストのようにはなれないし、不労所得を得るためにはどうすればいいんだろう。
不労所得でよく聞くのが、家賃収入だ。不動産投資はサラリーマンに向いていると聞いたことがあるし、老後は家賃収入で悠々自適の管理人生活。
でも、オリンピック後に不動産価格が暴落するだろうし、そもそも日本は人口が減少してるし、家賃の滞納・空室などの管理が面倒くさそう……どうも不動産投資というのは素人を騙そうとしているような気がしてならない……。
そこで、不動産投資事業を手がける「GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)」のクック ジュリアン 聖也さんに、詳しい話を聞いてきました。
サラリーマンが「家賃収入でウハウハ」は本当なのか？
ーーそもそも不動産投資って怪しくないですか？
クック ジュリアン 聖也さん（以下・ジュリアン氏）：いきなりですか？（笑）聞くほど怪しくないですよ。不動産投資とは、不動産が欲しくて不動産投資をやる方はほぼいません。不動産を持つことによって得られるメリットが、株や外貨などとくらべて、投資効率が良いということで、皆さんやっていただいています。
不動産とひとくくりに言っても、色々な商品があります。一棟のアパートから、ファミリータイプの部屋、単身者向け住戸など。弊社がメインでご提案しているのは、駅徒歩10分以内の単身者住戸です。ハイリスクハイリターンの商品ではなく、中長期で安定的に資産形成ができると踏んで、ご提案しています。サラリーマンの方こそ中長期視点で投資を考えていただきたいんです。
ーーでは不動産にはどういったメリットがあるんですか？
ジュリアン氏：基本的に4つのメリットが良く挙げられます。（1）生命保険の効果、（2）将来の年金対策、（3）資産運用、（4）インフレ対策の4点ですね。
生命保険効果というのは、物件を買うために銀行から融資を受けていただくケースが多いのですが、その融資には金利がつきます。そしてその融資には、団体信用生命保険（団信）という保険がついているんですね。
ローンを組んでいただいている間に、死亡または高度障害等になった際、ローンの残債がなくなります。そうすると残されたご家族様に、資産・不動産がまるまる譲渡されます。まとまったお金がほしい場合は、不動産を売却いただければ現金が手元に入りますし、売らずに持ち続けていただければ家賃収入が入り続けます。なので、ご家族のいるサラリーマンの方がよく検討されています。
ーー将来の年金対策やほかのメリットも一度聞いただけでは信じられません。
ジュリアン氏：短期投資ではなく、中長期で物件を所持するケースだと、将来も家賃収入が見込めるため年金対策になると思っています。
また資産運用は、現在銀行に貯金して10年20年たったとしても、金利が低いため、資産はほとんど増えません。しかし不動産投資なら比較的高い利回りで運用ができるということです。
そしてインフレ対策というのは、資産を大きく4つに分けると、現金、生命保険、株式、不動産にわけられますが、その中で、現金と生命保険は、デフレには強いですが、インフレが起きたときは、その価値は目減りしてしまいます。
物価が2％上がって、その現金を銀行に貯蓄した場合、その価値は下がります。しかし不動産ならば、物価の上昇に伴い、現物資産である不動産は価格の上昇が見込めます。
ーーローンを組むケースが多いということですが、自己資金ゼロで投資なんてありえないと思います。
ジュリアン氏：いやいや、そんなことはないですよ。もちろん頭金を用意する方も多数いらっしゃいます。ローンと言うといいイメージは無いかもしれませんが、サラリーマンの方の一番のメリットは、社会的信用なんですよ。個人事業の方などは、融資を受けることが難しい。サラリーマンで大手企業や良い中小企業にお勤めの方は社会的信用があるので、融資を受けやすい。それをうまく活用していただきたいのです。
不動産というのは、銀行はその購入する不動産を担保にしてお金を貸すため、最悪その不動産を差し押さえれば良いので、第三者に迷惑をかけづらいんです。消費者金融などとは違い、無担保の借り入れではないのが一番の差です。
そして自己資金がなくても投資が出来るのは不動産だけなんですよ。株式投資をするためでは、銀行からお金は借りられません。そのため、世の中の金融商品で、自己資金でなく、大きな投資が出来るのは不動産だけです。
ーーだから不動産投資は自己資金を使わずに不動産に運用投資ができるんですね。
ジュリアン氏：そうなんです。年収400万円のサラリーマンの一例としては、30歳で2000万を借りて、2000万の物件を購入した場合、完済は65歳で65歳から家賃収入を得られます。
ーー65歳からの家賃収入は確かに魅力的。でも、当然リスクもあるんでしょう？
ジュリアン氏：もちろん、金融商品なのでリスクは当然つきものです。だからこそ弊社では、主要都市の、駅徒歩10分以内の単身者向け住戸をオススメしているのです。
なぜ首都圏・駅徒歩10分以内の鉄筋コンクリートの物件なのか？
ーー「家を買うなら五輪後」という話を聞いたことがあるんですけど、首都圏は確実に暴落しますよね？
ジュリアン氏：全てが暴落するというわけではありません。東京五輪はロンドン五輪に似ていると言われています。ロンドンも、開催まで不動産価格が上がり続け、閉幕直後に少しは凹みましたが、その後は上がり続けています。もちろん当時の市況などもありますが、一概に下がるとはいえません。
それに東京は再開発がどんどん進んでいますよね。品川田町間の新駅や、渋谷の再開発など五輪後に完成する再開発エリアがとても多いのです。なのでその後の価格の下落はあまり想像できないのが現状です。
ーーたしかに東京では、いつでもどこでも工事していますね。
ジュリアン氏：さらに東京都にはワンルームマンション規制がありまして、新しくワンルームマンションを多く作るのは区によっては難しいんですよ。区や自治体は、治安の安定化や税収の問題から、単身者よりファミリー層に住んでほしいんです。ですので、ワンルームマンションの供給戸数は減っていくんですよ。
ですが東京は単身者が増えている。需要と供給のバランス上、賃料や不動産価格は維持されると分析しています。
ーーでも首都圏は高いし、地方の安いとこから始めたほうがいいんじゃないですか？
ジュリアン氏：主要都市の良さは他にもありまして、賃貸需要と人口の推移を見たときに、安定的に稼働するのが単身者向け住戸なんです。地方だと、いくら栄えていてもリスクが高い。例えば、以前シャープが亀山から撤退したのですが、そのエリアから約3000人以上が減ったなど、空室リスクができてしまいます。
また新築の方が〜と思われると思いますが、新築はプレミア価格になるため、安価で安定した投資には中古マンションがむいているんです。
なので、都心部の駅徒歩10分以内の鉄筋コンクリートの建物であれば、そこのリスクがヘッジ出来ます。リスクがないわけでなく、そのリスクを減らすために駅徒歩10分以内の単身者向け住戸をオススメしています。
ーーなるほどリスクを減らすためにも首都圏がいいんですね。
ジュリアン氏：加えて、家賃の下落にも関係してきます。実は東京は人口がどんどん増えていまして、特に単身世帯が増えています。なので需要が高いため家賃が下落しにくい。またそもそも将来売却するときの資産価値を維持するという観点でも、主要都市がオススメです。
40代のサラリーマンではもう遅いのではないか？
ーーところで、何歳ころから始めるのがオススメなんですか？
ジュリアン氏：不動産の持ち方は個人個人の背景で全く変わってきます。私が担当させていただいた最高齢は63歳の方で、子供のために資産を残したいという方でしたし、25歳くらいの方では将来の年金対策兼投資効率でした。それぞれの方の背景で全く異なってきます。
そして市況的なタイミングとして今が非常にいいんです。
ーーなぜ『今』なんですか？
ジュリアン氏：マイナス金利の影響から、それに加えて、ローンの金利が安いため、銀行からお金の借り時でもあります。銀行から融資を受けるには、今が歴史的最低金利。なので最高のタイミングなんですよ。金利が上がるということは、銀行へお金を返す際にその分多く支払わなければいけないですからね。
なので、何歳までにいくらくらいの不労所得を得たいかをご相談いただければ、弊社で最適なプランをご紹介しますよ。
年収400マンが不動産投資を考えるポイント
不動産というと、お金かかりそう、リスクが高いというイメージ。中でもバブル期には、今年買ったら来年値上がりする倍々ゲームのようになり、バブルが弾けたときに持っている人が大損したという印象があります。さらに不労所得というと怪しいイメージしかつきません。
しかしその実態は、サラリーマンという社会的信用を活用し、ローンでお金を借りて、投資すべきマンションをしっかりと選別して購入し、それを中長期的な目で見て利益を出していくということでした。
確かに自分用のマンションを買う気がない方でも、史上空前の低金利時代にサラリーマンというアドバンテージを活かした投資を考えるものアリかもしれません。
そういう意味でもサラリーマンの不労所得は「夢だけど夢じゃなかった」と言えるのではないでしょうか。
ローンを借りられる目安は、サラリーマンで年収400万円とのこと。ではどんな物件があるのか？ 実際どうやるのか？ 気になった方も、まだまだ不動産投資に不安のある方も、自分の未来を考えるきっかけとして一度資料請求をしてみてはいかがでしょうか？いまなら無料のDVDもついてくるそうです。
source：GA technologies
PR：株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）
