1万1千戸分が消滅。ワンルーム需要激減で首都圏に迫る本物の不景気

新型コロナウイルスの影響は、不動産市場にも大きな影を落としているようです。今回の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』ではマンション管理士の廣田信子さんが、首都圏の単身者向け賃貸住宅の需要が大激減したという調査結果を紹介。不動産投資を考えている方に対して注意を呼びかけるとともに、管理費等の滞納が引き起こす深刻な事態を憂慮しています。

首都圏のワンルームマンション需要1万1,000戸喪失

こんにちは！廣田信子です。

人口減少時代に入っても、東京は24年連続で人口増加しており、人口増加率はNo.1。そんな人口増加率No.1の東京の人口は2020年3月1日時点の推計で13,951,791人。日本の人口の10％以上を占めている。

人口、人口密度が最も高い東京には多種多様な人々が暮らしているが、そのなかでも単身世帯の多さが目立つ。平成27年国勢調査「人口等基本集計」によると、都道府県別の一般世帯数は東京都が6,690,934世帯で最も多く、そのうち単独世帯は3,164,675世帯となっている。

単独世帯が一般世帯数に占める割合は47.39％と全体のおよそ半分となっている東京では、単身向けのワンルームマンション需要が根強くこの傾向は変わることはない。したがって、ワンルームマンションが増えても、安定した収入が将来も見込めることは保証されている。だから、ワンルームマンションを購入しませんか？

というのが、投資用マンションを販売、管理している会社のセールトークでした。コロナ禍が始まっていた今年の4月にも、そんなメールが届きました。

どんなにワンルームマンションが増えても、東京の便利な立地のワンルームマンション需要は減ることはない。それ信じて、次々物件を担保にローンを組んでワンルームマンションのオーナーになっている方は多いと思います。

不動産賃貸業の現場の声は、下記に書きました。

● 大家さん悲鳴 コロナ禍で下がる家賃相場。学生や会社員が次々に解約

先日、賃貸住宅の需要について、不動産評価サービスの（株）タスが、「賃貸住宅市場レポート」を発表しました。それによると、首都圏（1都3県）の「住民基本台帳による世帯と人口」データから、2020年上半期（1月～6月）は2019年上半期に比較して、東京都で約8,000戸、神奈川県で約1,100戸、埼玉県で約2,000戸、計1万1,100戸の単身者向け賃貸住宅の需要が消失したと推測しています（千葉県のみ前年同期とほとんど変化なし）。

筑波大学と協同で首都圏を調査分析したもので、15～29歳の多くが単身者向け賃貸に居住し、30～59歳の3割程度が単身者で、その半分が単身賃貸に居住しているとしてはじき出しているといいます。

コロナ禍で、首都圏に移動予定だった大学生が転入できずにいることや、企業が集積する東京都では、社員の転入自粛をしている影響も強く受けていると分析しています。

単身用賃貸住宅の需要消失が、今後、回復できるのか、戻らないのか…不動産投資を考えている方は、冷静に見ていく必要があるでしょう。

しかし、1万1,100戸の単身者向け賃貸住宅の需要喪失はたいへんな数字です。50戸のワンルームマンションに換算すると、222棟分です。

管理をする側として気になるのは、空きの発生で、家賃収入が入らず、管理費等の滞納が間違いなく増えるだろうということです。投資用マンションは、分譲マンションと賃貸マンションの狭間で、あまり、きちんと施策がとられてきませんでしたが、今後、投資用マンションを適切に管理するための施策が国土交通省でも、検討されるようです。

コロナ禍、空室の発生、管理費等の滞納…がそれを加速する契機になるような予感がします。

image by: Shutterstock.com

女性タクシードライバーが暴露。融通のきかぬ東京都公安委員会の酷い対応

警察側から「ヒドい対応」を受けたという女性タクシードライバーからの相談に快く応じ、的確なアドバイスで問題を解決させたというメルマガ『ジャンクハンター吉田の疑問だらけの道路交通法』の著者で交通ジャーナリストの吉田武さん。吉田さんは、メルマガの読者でもあるというその女性タクシードライバーにインタビューを敢行し、業界の裏事情や警察の実態などを聞き出したようです。シリーズの第一回で明かされた、東京都公安委員会から受けたヒドい扱いと吉田さんの見事な「アドバイス」とは？

※本記事は有料メルマガ『ジャンクハンター吉田の疑問だらけの道路交通法』2020年10月9日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会にバックナンバー含め初月無料のお試し購読をどうぞ。

女性タクシードライバーが明かす「苦悩」とは？ その1

＜はじめに＞

ワタクシのメルマガの読者で、タクシードライバー業で生計立てている女性からゴールデンウィーク中にメールを頂戴する。警察側の交通取締に納得がいかなかった彼女からの相談メールでアドバイスなどのやりとりをそれ以降何度かしており、コロナ禍が落ち着いたとのことで1度お話を伺ってみたいと思い取材を申し込んでみた。すると快く受け入れて頂き、女性タクシードライバーから見た都内の道路状況や苦悩など色々根掘り葉掘り。

吉田：女性のタクシードライバーからお話を伺えるチャンスなんて中々ないので今回お伺いしたのですが、ゴールデンウイークの交通違反のことから説明した方がいいですかね？

Fさん：はい、そうですね。私から具体的に説明しますと……妊娠中の女性のお客様を乗せている時に彼女が破水してしまい、これは危ないと思って大急ぎで近くの産婦人科に連れて行きました。産婦人科が主要幹線道路沿いだったため停車することもできないことから、1本裏の道へタクシーを止めまして、ちょっと病院まで離れていましたので彼女に肩を貸し支えながら連れて行ったのです。

その間は15分ぐらいでした。丁度タクシーへ戻ってくると駐車監視員の方から駐車違反のステッカーを貼られたばかりで50メートルほど先に彼らは歩いていたので、破水した女性がいて病院へ連れて行った云々を説明するも「規則ですから私たちはその職務をしているだけですので……」というテンプレートな返答しかしませんでした。

女性じゃないからなのか、破水状態が危険など全然理解してくれず、ステッカーに記載されていた警察署へ電話をしてこの緊急事態だった状況を説明しても取り合ってくれず、納得いかなかった私は吉田さんのメールマガジンを購読していたことから相談のメールをし、不服申し立てをするように丁寧なアドバイスを受けて見事駐車違反を取り消しにできたんです……と、こんな感じで大丈夫ですかね？（笑）

吉田：ええ、十分わかりやすかったですよ。

Fさん：ゴールデンウイーク中は外出も自粛だらけで1日の売上が2万円も達してないことも多々あったのに、善意で破水した女性を助けた挙句、駐車違反で反則金を支払わせる東京都公安委員会に殺意しか芽生えませんでしたが、吉田さんからまず産婦人科の先生と破水した彼女から人命救助して頂いた旨の内容の手書き文書を書いてもらうアドバイスを受けまして、次に現場の写真を何点か撮影してプリントアウト。

それらを全て同封し、東京都公安委員会へ細かく状況説明した内容の不服申し立て書を作って提出したら、二週間後に電話が来まして駐車違反は取り消しになったという流れでしたね。吉田さんのアドバイスが功を奏しましたので本当にあの時は大変お世話になりました。

吉田：困っている人を助けるのって別にそれが普通だから、僕は不服申し立てするには証拠等を固めてから公安委員会へ提出することを薦めただけなので何もしてないですよ。

Fさん：いえいえ、知識と経験こそが最大の武器になることを私はゴールデンウイークの駐車違反案件で学ばされました。人命救助が焦点になるとは思いも寄らず驚きの連続でしたけどね（苦笑）。

命が危ないという状況での緊急事態の中、人助けをして駐車違反を認めろと言われてもそれはおかしいと思いますので、この度は不服申し立てを致しました、と文頭へアドバイス通りに書いたのが相当効いたのではないかと思ってます。

それと、当事者の方々が立証してくれる手書きの文書まで提出というアイデアも、予想の遥か上を行く手法で説得力が増しますから、最強の論法に驚きの連続でしたよ。

吉田：ああいう役人というのは理詰めしていくことで説得力が生まれていくので、所轄の警察署側が対応してくれなければ一切怯まずに戦う意思を見せれば……というか負けたくないハートさえ持てばなんとかなるもんです。

Fさん：産婦人科の先生と命が助かった彼女の2人から「タクシーの運転手さんは命を救って頂いた方なので、駐車違反の取り消しを求めます」と一筆書いてもらって、との吉田さんのアドバイスも素晴らしかったです。

吉田：そんな褒められても何も僕からは出てきませんってば（苦笑）。ところで僕のメルマガの読者になった切っ掛けからまずお話を伺っていきたいと思いますが……。（次号へ続く）

（気になる続きは初月無料のメルマガをご登録の上、お楽しみください。今ご登録すれば、10月分のメルマガが全て無料でお読みいただけます）

＜初月無料購読ですぐ読める！ 10月配信済みバックナンバー＞

※2020年10月中に初月無料の定期購読手続きを完了すると、以下の号がすぐに届きます。

＜こちらも必読！ 月単位で購入できるバックナンバー＞

※初月無料の定期購読のほか、1ヶ月単位でバックナンバーをご購入いただけます（1ヶ月分：税込550円）。

在宅勤務用リフォームは来年まで待ったほうがいいかもしれない訳

新型コロナウイルス流行の影響で急速に導入が進んだテレワークですが、自宅での仕事スペースの確保に苦労しているという声も多く聞かれます。そんな方にとって朗報となるやもしれない報道がありました。今回の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』ではマンション管理士の廣田信子さんが、国交省によるリフォーム費用補助制度創設の動きを紹介しています。

在宅勤務対応のリフォームに100万円補助？

こんにちは！廣田信子です。

コロナ禍をきっかけに、ほぼ在宅勤務になった方から、今のマンションをリフォームして、仕事ができるスペースをつくりたいけど、自分たちのライフスタイルに合わせてリフォームすると、売却する時に不利になるかな…5年後ぐらいには、もう少し広いところに引越したいと思っているけど…と、相談を受けました。

確かに、コロナ禍以前には、リビングはオープンに広く、個室は最小限に…という間取りが人気でしたが、在宅勤務が増えると、家に仕事をするスペースがないことでストレスが溜まります。お金を掛けてリフォームして、売るときに価格が下がるようなら考えてしまうけど、これから5年も今の状況ではストレスが大き過ぎるし…と。同じように思っている方は多いと思います。

そういうときは、特注の収納家具で可変式の壁をつくり、変化に合わせて空間をつくれるようにしておくと、いろいろなステージに対応できるよ…という話をしました。

でも、この形のリフォームは、結構費用が掛かります。そこに、朗報があります。国土交通省は、2021年度に、在宅勤務用の自宅リフォーム費用の3分の1を補助する制度の創設をめざす…と、10月5日の日経新聞に記事が掲載されていました。

戸建てとマンションともに対象とし、100万円を補助の上限とする内容を検討していて、増築や防音対策、間仕切り設置などを想定しています。新型コロナウイルスの感染拡大防止や、働き方の多様化に応えるのが目的で、21年度予算の概算要求に計上しています。

具体的には…これまで実施されていた省エネルギーや耐震性能の向上のリフォーム費用を補助する「長期優良住宅リフォーム推進事業」の対象に、この在宅勤務向けの改修を加える…といいます。補助を受けるには、審査を受ける必要があり、今後審査基準が詰められます。在宅勤務対応のリフォームを考えている方は、来期まで待ってもいいかもしれません。

今の自分たちが生活しやすく、ライフステージの変化にも対応でき、将来の住み替えにもプラスになる…そんなリフォームが実施できるといいですね。

image by: Shutterstock.com